Имущественный вычет в 1 млн руб. Типичные заблуждения о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры

Все кто продает недвижимость, рано или поздно сталкиваются с тем, что необходимо платить налог на доходы полученные от продажи своей квартиры, дома или земельного участка. Что же такое налоговый вычет предоставляемый при продаже недвижимости, и как им воспользоваться?

В данной статье речь пойдет о налоговых имущественных вычетах которые можно получить при отчуждении недвижимости. А также рассмотрим некоторые особенности продажи недвижимости, после внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ, которые вступили в силу с 01.01.2016 г.

Для начала небольшое отступление - все граждане РФ имеют права и обязанности. В числе обязанностей существует обязанность по уплате налогов, в том числе по уплате налога на доходы физических лиц (то есть для обычных граждан, не являющихся предпринимателями) полученных в денежной и натуральной формах (то есть полученных в виде какого-то имущества, не являющегося деньгами, например, автомобиля, украшений, драгоценностей, животных и т.д.), и который установлен в размере 13% от суммы полученного дохода.

Имущественный налоговый вычет это сумма, которая уменьшает размер дохода (так называемую налогооблагаемую базу), с которого уплачивается налог. В некоторых случаях под налоговым вычетом понимается возврат части ранее уплаченного налога на доходы физического лица, например, в связи с покупкой квартиры, расходами на лечение, обучение и т.д.

Теперь перейдем собственно к вычетам, которые можно получить при сделках с недвижимостью. Имущественный вычет можно получить как при продаже недвижимости, так и при покупке недвижимости.

Налоговый вычет, предоставляемый при продаже недвижимости.

Как мы уже говорили, у граждан РФ существует обязанность по уплате налога на доходы, полученные в налоговом периоде (календарном году), то есть и при продаже квартиры существует обязанность по уплате налога в размере 13% от стоимости продажи квартиры. В соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ, гражданам РФ, при отчуждении недвижимости предоставляется налоговый вычет. В отличие от имущественного налогового вычета, предоставляемого при покупке недвижимости , данный вычет предоставляется каждый раз при продаже недвижимости , а не один раз в жизни. Однако, надо учитывать, что сумма данного вычета предоставляется на все сделки совершенные в налогом периоде (календарном году), то есть если вы продадите, например, одну квартиру и один земельный участок, либо две квартиры в одном календарном году, то налоговый вычет предоставляется в сумме на обе сделки, и тут надо правильно его распределить.

Размер налогового вычета составляет:

Для любой недвижимости, бывшей в собственности (с даты, установленной в свидетельстве о праве собственности) более 5 лет, вычет предоставляется на всю сумму сделки, то есть, проще говоря, налог не возникает. При этом, надо учесть, что из данного правила есть некоторые исключения и касаются они срока владения: 1) если была продана недвижимость, которая приобреталась до 01.01.2016 г., то срок владения, после которого налог на доходы не возникает, равен 3 (трем) годам; 2) для приватизированной недвижимости (квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома, дачи, садовые домики или земельные участки), а также полученной в дар от члена семьи или близкого родственника, или приобретенной в собственность по договору пожизненной ренты, срок владения в собственности, после которого не возникает налог, также равен 3 (трем) годам.

Для недвижимости (квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома, дачи, садовые домики или земельные участки), бывшей в собственности менее 5 лет, а для недвижимости, приобретенной до 01.01.2016 г., бывшей в собственности менее 3 лет, размер вычета составляет в сумме не более 1 000 000 (одного миллиона) рублей. То есть если Вы продали дом, квартиру или земельный участок за, например, 3 000 000 (три миллиона) рублей, то налог в 13 % будет начисляться на 2 млн. руб. (3 млн. – 1 млн.).

И тут необходимо обратить внимание на изменения коснувшиеся начисления налогооблагаемой базы. Если раньше, налогооблагаемая база исчислялась от суммы продажи установленной в договоре купли-продажи, так можно было уменьшить сумму налога либо вообще уйти от уплаты налога, если установить сумму продажи равную, допустим 1 000 000 рублей, то после 01.01.2016 г., если цена недвижимости в договоре купли-продажи меньше чем 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, то налогооблагаемая база привязывается к кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января того года, в котором данная недвижимость была продана.

Например, вы купили 2-х комнатную квартиру после 01.01.2016 г., а продали ее в 2017 году, указав в договоре купли-продажи сумму продажи в 1 000 000 рублей, а кадастровая стоимость этой квартиры на 01.01.2017 г. составляет 2 600 000 руб. Соответственно, налоговый орган при исчислении налога, будет исходить из суммы в 70% от кадастровой стоимости квартиры, то есть в 1 820 000 руб. (2 600 000 * 70%), а не из стоимости квартиры в договоре купли-продажи, и облагаемая налогом сумма составит 820 000 руб. (1 820 000 - 1 000 000), а сам налог составит 106 600 руб (820 000 * 13%). Поэтому, чтобы размер начисленного налога не был для вас неприятным сюрпризом, мы рекомендуем, перед продажей недвижимости получить справку о кадастровой стоимости квартиры/комнаты/дома/участка. Получить ее можно в Управлении Росреестра по ул. Ярославского, 37, в МФЦ, либо в филиале Управления Росреестра по ул. Кирова, 28.

Также хотим обратить внимание, на довольно существенное изменение в Налоговом Кодексе РФ. Если раньше, сумма вычета предоставляемого физическому лицу за продажу такой недвижимости как гаражные боксы, нежилые помещения была также равна 1 млн. рублей, то с 01.01.2016 г., размер вычета при продаже такой недвижимости составляет всего 250 000 рублей . Касается это также только недвижимости приобретенной после 01.01.2016 г.

Вместо налогового вычета, предоставляемого при продаже недвижимости, налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов понесенных им при покупке данной недвижимости. Что это значит? Это значит, что если сумма продажи квартиры в договоре купли-продажи , будет равна сумме покупки этой же квартиры в договоре купли-продажи (по которому вы приобретали эту квартиру), то налога не возникает, так как дохода вы не получили. Однако, следует учесть нововведения в Налоговом Кодексе РФ – если сумма в договоре (по которому вы покупали квартиру и по которой соответственно продали), будет меньше чем 70% от кадастровой стоимости квартиры на год продажи, то налоговый орган будет исчислять налог от кадастровой стоимости. Например, вы купили квартиру в 2016 году за 2 500 000 рублей, продали в 2017 году по той же стоимости, но на 01 января 2017 года, кадастровая стоимость квартиры составила 3 000 000 рублей, соответственно налоговая база будет равна 2 100 000 рублей (70% от 3 млн. руб.), в этом случае налога не будет, но если кадастровая стоимость составит, например, 4 млн. руб., то в этом случае налоговая база будет равна уже 2 800 000 рублей (70% от 4 млн. руб.), и тогда возникнет налог, который будет начислен на разницу (2 800 000 – 2 500 000) в 300 000 руб.

В завершение, хотелось бы коснуться распространенного заблуждения, что при продаже строящегося жилья, которое еще не введено в эксплуатацию, по договору переуступки прав налога не возникает. Дело в том, что налог называется налог на доходы физических лиц, и при продаже квартиры по договору переуступки прав продавец получает доход , а следовательно, должен уплатить налог на него. К таким сделкам применяются те же правила, что и при продаже уже введенных квартир, с той лишь поправкой, что ввиду того, что данные квартиры не находятся в собственности , то срок владения такими квартирами не играет особой роли. Соответственно, при продаже таких квартир, выгоднее воспользоваться не налоговым вычетом, а уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение такой квартиры. При этом надо учесть, что к документально подтвержденным расходам можно отнести не только сумму в договоре долевого участия, но и денежные средства потраченные на отделку данной квартиры (договоры купли-продажи стройматериалов, договоры подряда на отделку квартиры и т.д.).

В связи с тем, что информация по налоговым вычетам достаточно обширная, то имущественный вычет предоставляемый при покупке недвижимости мы рассмотрим в следующей статье.

Налоговый вычет - весьма распространенный в деятельности государства инструмент, льгота, направленная на побуждение граждан к той или иной деятельности, выгодной для общества. Представляет собой сумму (в денежном выражении), на которую уменьшается налогооблагаемая база. В Российской Федерации существует 5 видов налоговых вычетов по НДФЛ:

стандартный (ст.218 НК);
социальный (ст.219 НК);
инвестиционный (ст.219 НК);
имущественный (ст.220 НК);
профессиональный (ст.221 НК)

Предоставление имущественного налогового вычета направлено на развитие в РФ рынка недвижимости, на побуждение граждан самостоятельно обеспечить себя жильем путем предоставления различных преференций.

Разберем подробнее этот вид вычета: кому он предоставляется, в каком размере и как часто.

В этой статье

Для кого предназначается

Любой налоговый вычет (имущественный - не исключение) может быть предоставлен только налогоплательщикам, то есть физическим лицам, которые платят НДФЛ. Человек может приобрести право на него, если он официально трудоустроен и получает «белую» зарплату, с которой работодатель исправно отчисляет 13% в доход государства.

Такое право, согласно 220-й статье, появляется у налогоплательщика в следующих случаях:

При продаже имущества в течение минимального предельного срока владения (данный срок, для разных случаев, составляет 3 или 5 лет) - налогоплательщик обязан уплатить налог на возникший доход. Размер вычета составляет 1 000 000 рублей при продаже жилой недвижимости (и участков под ИЖС), 250 000 рублей при реализации иной недвижимости.
При продаже иного имущества (например автомобиля) со сроком владения менее 3 лет, вычет составляет 250 000 рублей.
При изъятии земельного участка и (или) объекта недвижимости под государственные/муниципальные нужды. Предоставляется в размере выкупной стоимости.
На покупку/строительство жилья, приобретение земельных участков под ИЖС. Предельный размер - 2 000 000 (два миллиона) рублей.
На погашение процентов по ипотеке (займам, взятым на приобретение/строительство жилья, земельных участков под ИЖС). Максимальный размер - 3 000 000 рублей.

Как часто можно использовать

Рассмотрим возможности использования по каждому из перечисленных выше случаев.

Вычет при продаже имущества

Его налогоплательщик имеет право использовать столько раз, сколько он проведет сделок по реализации имущества. Но не чаще 1 раза в год (единожды за налоговый период).

То есть можно хоть каждый год продавать ранее приобретенные квартиры (по которым не прошел минимальный срок владения) и использовать вычет для уменьшения налоговых платежей. Правда, применительно к жилой недвижимости в крупных городах использование имущественного вычета, размер которого всего один миллион рублей, кардинально проблему больших налогов не решает. Проще бывает подождать несколько лет, особенно в случаях, когда недвижимость получена по наследству или договору дарения, и освободиться от уплаты налога.

Минимальный срок владения недвижимым имуществом, после которого не надо платить налог при продаже, составляет 3 или 5 лет.

3 года для тех, кто стал собственником жилья до 01.01.2016 или получил его:

от членов семьи или близких родственников по наследству или в дар;
по договору ренты;
по итогам приватизации.

5 лет для всех остальных.

Началом исчисления срока в 3 или 5 лет является дата выдачи свидетельства о регистрации права собственности. В случае когда недвижимость досталась по наследству - со дня смерти наследодателя. НК РФ дает право субъектам РФ самостоятельно принимать законы, уменьшающие предельный срок вплоть до нуля.

Вычет при изъятии имущества на госнужды

Поскольку инициатором лишения имущества является государство (которому надо строить дорогу, например) оно компенсирует владельцу потери в денежном или натуральном выражении. Компенсация расценивается как доход, облагаемый налогом. В связи с этим государство предоставляет налогоплательщику право на использование налогового вычета в размере компенсации. При этом сумма налога к уплате равна нулю. То есть интересы бывшего собственника не страдают.

Но чтобы налогоплательщика не оштрафовали, ему в срок до 30 апреля (в следующем году после того, в котором была получена компенсация) надо подать в ИФНС декларацию. Необходимо помнить об этом. Иначе может возникнуть ситуация, когда налоговая самостоятельно начислит вам налоги, которые вы якобы обязаны уплатить. Поскольку информация (из Госреестра) о том, что имущество из вашей собственности вышло, в налоговом органе будет, а сведений о том, что вам полагается налоговая льгота - нет. В итоге, конечно, разберутся, но нервотрепка обеспечена.

Вычет на покупку/строительство

Согласно, изменениям в НК, вступившим в силу с 01.01.14, предоставляется на один или несколько объектов недвижимости в размере фактически осуществленных затрат, но не превышающих 2 000 000 (двух миллионов) рублей. На данное время это «предельный размер налогового вычета» по этому случаю.

Если налогоплательщик воспользовался только частью налогового вычета (стоимость приобретенного имущества составила менее 2 млн), остаток может быть использован при применении льготы в дальнейшем на новую покупку или строительство жилья. Но предельный размер останется тем, что действовал в налоговом периоде, когда право на него использовалось в первый раз. Это условие специально обозначено в законе. Связано с тем, что предельный размер может меняться, частности до 2008 г. его величина составляла 1 000 000 рублей.

Пример. Терентьев О. Е. 15 января 2014 г. приобрел в собственность квартиру стоимостью 1.3 млн рублей. Оформил на ее приобретение налоговый вычет и получил возврат НДФЛ в размере 1 300 000х13%=169 000 рублей. В 2016 году он приобрел загородный дом стоимостью 900 тысяч рублей, и снова воспользовался налоговой льготой уже в размере 700 тысяч (2 000 000 р. – 1 300 000 р.), получив возврат налога в сумме 700 000х13%=91 000 рублей. Если бы он оформил сделку по покупке квартиры на месяц раньше, возврат по дому получить бы не удалось.

То есть применительно к данному случаю можно сказать, что налоговый вычет может быть представлен столько раз, во сколько приобретаемое/строящееся жилье дешевле двух миллионов рублей (на данный момент).

Важно. До 01.01.2014 г. действовали иные правила: налоговый вычет можно было использовать только на один объект недвижимости. Недоиспользованные средства налоговой льготы «сгорали».

Пример. Иваненко А. В. приобрел в 2013 году назад земельный участок с домом за 1 400 000 р. Согласно действовавшему на тот момент законодательству он имел право воспользоваться вычетом в размере фактически понесенных затрат, а именно 1.4 млн рублей (из 2 млн максимально возможных). 600 тысяч налоговой льготы остались «неосвоенными». Приобретая в будущем (после 01.01.14) другое жилье, он уже не сможет воспользоваться этой суммой для возврата НДФЛ. В итоге, Иваненко не дополучит от государства весьма крупную сумму — 78 тысяч рублей (600 000х13%=78 000).

Вычет на погашение процентов по ипотеке

Предоставляется только в отношении одного объекта недвижимости - это отдельно оговорено в законе. В текущей редакции закона его предельный размер ограничен суммой в 3 миллиона рублей (до 2014 г ограничения не было). Возврат налога по вычету с процентов начинается после полной уплаты основного долга (после «освоения» 2 миллионов).

Вычет на погашение процентов может быть оформлен и в том случае, если право на льготу уже было использовано ранее при покупке недвижимости до 01.01.2014, а новый объект с использованием ипотеки приобретен налогоплательщиком после этой даты. Поскольку в законе данный вопрос не был прописан подробно, во избежание двойственной трактовки Минфином 14.05.2015г было выпущено письмо №03-04-07/27582 с разъяснениями.

Пример. Игнатиков М. О. в 2012 году приобрел квартиру и оформил основной имущественный вычет (2 миллиона рублей). В 2017 году он купил еще одну квартиру, с использованием ипотечного кредита. Налогоплательщик Игнатиков М. О. обладает правом получить налоговую льготу на погашение процентов (в размере 3 миллиона рублей) по новому объекту.

То есть применительно к данному вычету можно сказать: предоставляется только один раз, но не обязательно совместно с льготой на покупку/строительство.

В заключение

Ранее, до 01.01.2001 г., вычет при покупке жилья предоставлялся налогоплательщикам на основании «Закона о подоходном налоге с физических лиц ». Лица, которые успели воспользоваться имущественным вычетом и получить все выплаты до 01.01.2001 г. имеют право на получение вычета по ныне действующему законодательству (НК РФ). Данный факт подтверждает Минфин (п.№03-04-05/5889 от 13.12.14 г.). Так что можно воспользоваться льготой еще раз.

Пример. Федоров В. Н. в январе 1998 г. стал владельцем однокомнатной квартиры. В 1999-2000 гг. он направлял в ИФНС декларации и целиком использовал полагающийся ему налоговый вычет. В 2010 он снова купил квартиру и снова его оформил, но уже по правилам ст.220 НК РФ. Если Федоров не успел полностью использовать свой первый вычет до 01.01.2001 г. (например, хоть один платеж попал на 2001 г.), то ему будет отказано в предоставлении нового.

О том, что каждый налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при приобретении или продаже квартиры, знают даже те, кто никогда в своей жизни сделок с недвижимостью не совершал.

При этом и продавцы, и покупатели жилья почти одинаково часто допускают ошибки при определении размера этой компенсации. О самых распространенных заблуждениях при определении размера налогового вычета рассказала налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Самые распространенные ошибки продавцов

Самое распространенное заблуждение продавцов в отношении налогового вычета состоит в том, что они уверены: если в течение одного года они продали одну квартиру и купили другую взамен по большей цене (то есть весь доход был вложен в покупку новой квартиры, и расходы в результате оказались больше полученного дохода от продажи), налог платить не придется. На самом деле для налоговых органов продажа квартиры и покупка новой — это два совершенно разных действия. Уменьшить размер налогооблагаемой базы в данном случае можно, только отняв от стоимости, по которой квартира была продана, расходы, ранее связанные с ее же приобретением, но никак не расходы на покупку новой квартиры.

Например, в течение одного календарного года (одного налогового периода) была продана квартира за 2,5 миллиона рублей, купленная два года назад за 1,5 миллиона рублей, а взамен нее был приобретен новый объект за 3 миллиона рублей. Размер налога, который предстоит уплатить владельцу этой квартиры с продажи в данном случае (срок владения квартирой, купленной до 1 января 2016 года, составляет менее трех лет, поэтому при ее продаже владельцу придется заплатить налог), будет рассчитываться следующим образом: 2,5 миллиона рублей (доход, полученный при продаже) минус 1,5 миллиона (расходы на покупку этой квартиры), получается 1 миллион рублей — сумма, с которой продавцу предстоит платить налоги.

1 миллион рублей умножаем на 0,13 (13% — ставка налога на доход для физических лиц) и получаем 130 тысяч рублей — размер налога.

Если продавец ранее никогда не пользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (2 миллиона рублей), он может уменьшить размер налога еще на 2 миллиона рублей. В таком случае при продаже квартиры из нашего примера налог платить ему не придется.

1 Продавцы недавно приватизированных квартир, до этого момента долгое время проживавшие в них, считают, что при продаже не должны будут платить налог. «Особенно часто такие ситуации возникают с пожилыми людьми, которые только что приватизировали квартиру, а затем сразу же ее продают, — поясняет Ольга Ботова. — Несмотря на то что жить в этой квартире по договору социального найма до этого они могли не один десяток лет, отсчет срока нахождения объекта в собственности начинается с момента приватизации, и если он составляет менее трех лет, такая продажа будет облагаться налогом».

2 Ряд продавцов, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (для объектов, купленных после 1 января 2016 года, — пяти лет), знают про существование имущественного вычета в 1 миллион рублей, который можно применить при продаже квартиры, чтобы уменьшить размер налогооблагаемой базы, но не знают, что взамен него они могут уменьшить размер налогооблагаемой базы на сумму расходов, понесенных на покупку этой же квартиры. На практике же продавцы, чтобы уменьшить размер налога, могут выбирать тот из этих вычетов, который будет больше в их конкретной ситуации.

3 Часть продавцов считают: если они продают квартиру, которая была получена в дар, и в договоре на такой объект указана некая оценочная стоимость квартиры, они смогут уменьшить налоги на эту сумму. Однако для квартир, полученных по договору дарения, максимальный вычет, на который может быть уменьшена налогооблагаемая база, составляет 1 миллион рублей (поскольку у продавца не было расходов, связанных с приобретением этого объекта). И даже если в договоре дарения вы указывали 3 или 5 миллионов рублей, эта сумма не будет учитываться как расходы.

4 Другим распространенным заблуждением продавцов является то, что если продавец является пенсионером, то есть на данный момент уже не имеет собственного дохода, при продаже квартиры он может воспользоваться только вычетом в 1 миллион рублей или уменьшить размер налога на сумму расходов, понесенных ранее на покупку продаваемой квартиры. «Если пенсионеры продают квартиру и покупают другую квартиру взамен в течение одного календарного года, они имеют право на уменьшение налогооблагаемой базы на сумму налогового вычета при покупке (2 миллиона рублей, при условии что ранее они никогда не пользовались этим имущественным налоговым вычетом). Если был доход, с которого можно удержать налог (доход, полученный при продаже квартиры), неработающий пенсионер (а также студент, ребенок) вправе уменьшать доход на этот вычет, чтобы не платить налог», — объясняет Ольга Ботова.

5 Многие продавцы твердо убеждены: если в договоре ранее было указано, что квартира была куплена за одну сумму, а в новом договоре купли-продажи также сказано, что она продана за те же деньги, налог им платить не придется. Ведь в этом случае ранее понесенные расходы равны доходам, полученным при реализации квартиры. На деле после вступления в силу с 1 января 2016 года изменений в законодательстве, связанных с налогообложением сделок с недвижимостью, в таком случае может возникнуть налог.

Если доход от продажи квартиры окажется меньше 70% кадастровой стоимости того же объекта, налоговый орган будет считать доход как 70% кадастровой стоимости проданного объекта. Например, налогоплательщик купил квартиру после 1 января 2016 года за 1,2 миллиона рублей и в этом же году продает ее за эти же 1,2 миллиона рублей. Размер подтвержденного дохода при ее продаже также составляет 1,2 миллиона рублей. Однако кадастровая стоимость этого объекта — 2 миллиона рублей. При определении суммы налога к уплате в этом случае налоговый орган будет использовать большую сумму, и вместо указанной в договоре цены в этом качестве будет применяться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (70%).

2 миллиона, умноженные на 0,7 (сумма полученного при продаже дохода), минус 1,2 миллиона рублей (расходы на приобретение этой квартиры) дают в итоге 200 тысяч рублей (размер налогооблагаемой базы). Умножив это значение на 0,13, получим 26 тысяч рублей — размер налога, который предстоит заплатить продавцу этой квартиры.

Распространенные заблуждения покупателей

1 На практике достаточно распространены сделки между близкими родственниками, которые совершаются специально для получения имущественного налогового вычета при покупке (260 тысяч рублей при стоимости объекта 2 и более миллионов рублей). Между тем налоговый орган в таком случае откажет в выплате вычета. Согласно статье 105 Налогового кодекса РФ, имущественные вычеты не предоставляются, если сделка совершается взаимозависимыми лицами. Взаимозависимыми признаются супруги, родители, дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры. Другие родственники взаимозависимыми не считаются.

2 Самой распространенной ошибкой покупателей является то, что они соглашаются на указание в договоре в качестве суммы сделки 1 миллиона рублей.

«Учитывая, что срок, после которого собственнику при продаже не нужно платить налог на доход физических лиц, с 1 января 2016 года увеличен с трех лет до пяти (для объектов, купленных после этой даты), возрастает вероятность, что квартира может быть продана еще до окончания этого срока, в таком случае при ее реализации новому собственнику придется платить налог на доход. При этом цена, указанная в договоре на продажу квартиры, будет сравниваться с кадастровой стоимостью. Покупателю уже сейчас, на момент приобретения объекта, нужно учитывать эти обстоятельства», — рассказывает Ольга Ботова.

3 Многие покупатели считают: если квартира, в связи с покупкой которой возникло право на получение имущественного налогового вычета, была продана, то они утратили право на получение имущественного налогового вычета, связанного с ее приобретением (максимальная сумма: 13% с 2 миллионов рублей). На самом деле это не так. Если ранее квартира была приобретена, при этом у покупателя сохранились документы, подтверждающие понесенные на ее покупку расходы, он вправе получить вычет в связи с ее приобретением.

4 Если квартира куплена в совместную или в долевую собственность, то каждый покупатель имеет право на вычет до 2 миллионов рублей. На деле он имеет право на вычет пропорционально своей доле в собственности на этот объект.

Например, если два собственника приобрели объект в долевую собственность (у каждого одна вторая доли) за 3 миллиона рублей, каждый из них сможет получить налоговый вычет только в размере 13% с 1,5 миллиона рублей, несмотря на то что максимальная сумма налогового вычета — 2 миллиона рублей. В дальнейшем они смогут добрать не полученную сейчас сумму вычета при покупке других объектов.

«Увеличить сумму вычета в такой ситуации можно, воспользовавшись правом ребенка на получение налогового вычета, — советует Ольга Ботова. — Дело в том, что с 2014 года расходы на приобретение квартиры совместно с детьми расцениваются как семейные, поэтому любой из родителей может расходы по детским долям приписать себе, максимальная сумма получения вычета по одному налогоплательщику остается прежней — 2 миллиона рублей. Ребенок при этом в дальнейшем не теряет право на получение налогового вычета после достижения совершеннолетия».

Например, квартира была куплена за 4 миллиона рублей в совместную собственность родителей и двоих детей, каждый из них владеет 1/4 объекта, таким образом, каждому налогоплательщику положен вычет в размере 1 миллиона рублей (1/4 от 4 миллионов рублей — стоимости объекта). Родители при этом могут получить налоговый вычет за ребенка, таким образом размер налогового вычета для них увеличится до 2 миллионов рублей на каждого родителя.

5 Если ранее покупатель получал налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры, он не имеет права на какие-то вычеты в дальнейшем. В том случае если он не получал вычет с суммы фактически уплаченных банку процентов по целевому кредиту, взятому на покупку жилья, он может заявить на получение этого вычета.

Начиная с 2014 года вычеты с расходов, понесенных при покупке квартиры (13% с 2 миллионов рублей), и налоговый вычет с уплаченных банку процентов по ипотеке (максимальная сумма: 13% с 3 миллионов рублей) могут быть разделены между разными объектами. Поэтому, если покупатель ранее получал вычет только по расходам на покупку квартиры, теперь по другому объекту он может заявить на получение вычета по фактически уплаченным процентам по кредиту.

Это только наиболее распространенные заблуждения продавцов и покупателей жилья, связанные с имущественным налоговым вычетом.

Последнее обновление Июнь 2019

Получение практически любого дохода подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог или как правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:

Если квартира была в собственности больше 3 (с 2016 года — 5 лет) — освобождение от налога.
Продана дешевле, чем приобретена (но дороже 70% от кадастровой стоимости), то платить ничего не надо.

Ставка налога

Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:

Для резидентов – 13% (с дохода от продажи);
Для нерезидентов – 30% (с полной продажной стоимости).

Что облагается налогом?

на имущественные вычеты (только для резидентов);
на расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

То есть выбрать из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

В этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили - это другое имущество. При продаже его можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. ).

Определение срока владения недвижимостью

Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности (выписка из Госреестра) . Есть три исключения:

наследство - отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
кооператив - день выплаты последнего пая или подписания акта передачи. Это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось. Во внимание принимаются документы того времени (купля-продажа, свидетельства БТИ и пр.).

Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:

Собственников квартиры было несколько . Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо.

Собственники частных домов могут достраивать их . Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3 (или 5) лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

Вычетом - один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
Расходами на ее приобретение - то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1 : Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

(8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
(10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку);
квартира получена по наследству (также будет мало расходов, которыми можно снизить налоговую базу);
была подарена не близким родственником;
продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году коснулись:

Сроков владения жильем , при котором доход от его продажи подлежит налогообложению равен 5 годам (60 месяцев).
Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года.
Налогооблагаемой базы : налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.

Для кого актуальны эти правила?

Во-первых, налог с продажи квартир для физических лиц. ИП это не касается.
Во-вторых, закон действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в коммерции.
В-третьих, нововведения касаются недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016 г. Для недвижимости, приобретенной до 2016 года, остается освобождение от налогообложения, если срок владения превысил 3 года (36 месяцев).

Пример 2 : Жилплощадь купили в июне 2015 года, а продали в июле 2018 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.

Срок владения в 3 года остается:

Однако есть исключения. Срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2019 году, остается для:

квартир, которые перешли к их собственникам по наследству;
имущества, переданного в качестве подарка близкими родственниками (в соотв. со ст. 14 Семейного Кодекса);
недвижимости, зарегистрированной в ходе окончания приватизации;
имущества, полученного по договору ренты.

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

Уже 2016 года необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:

Либо договорная цена;
Либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.

Пример 3 : Гражданин приобрел квартиру в 2017 году стоимостью 5,8 млн. руб., чуть позже он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.

Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с расчет будет производится с кадастровой стоимости.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

Пример 4 : Гражданин приобрел дом в мае 2017 года за 672 000 руб., а в январе 2018 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

(953 000 – 1 000 000) х 13%) - налога к уплате нет.
(953 000 - 672 000) х 13% = 36 530 руб.

Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.

Пример 5 : В 2017 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2019 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 - 1300 000) х 13% = 0.

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

даты вступления в наследство (день смерти наследодателя);
даты регистрации собственности (при дарении).

Никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимы со стоимостью продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы. Поэтому большинство выбирает вычет.

Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2017 г. и продает унаследованную квартиру в 2018 г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к. она получена по наследству. Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Т.е. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб. А если не продавать квартиру в течение 36 месяцев, то ни декларации, ни налога платить не надо.

Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2018 году ( , т.к. близкие родственники), но дочь в 2019 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 - 1 млн.)*13%=104 000 руб.

Что на счет не резидентов?

Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней. Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России.

Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30% независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната.

Теперь в налоговый кодекс внесли изменения. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью:

3 года - когда она куплена до 2016 года (или досталась по наследству или подарена близким родственником);
5 лет - если собственником стал после 01.01.16 года.

Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн., ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили. То есть образовалась прибыль. Но если Вы ни разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:

по купленной квартире , если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
при проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

Имущественный вычет в 2 млн. руб при покупке квартиры

При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб. Но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения. То есть распределить вычет на разное покупаемое жилье.

Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:

недвижимость должна находиться на территории РФ;
получить денежные средства на покупку в качестве займа можно только у отечественных кредитных компаний;
быть резидентом России;
подтвердить документально сделку и уровень своих доходов.

Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).

Пример 8 : В 2018 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2-НДФЛ за 2018 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. - 1,35 млн. = 650 т.руб), который перейдет на другое имущество при покупке. Когда в 2019 году он приобретает дом за 1,62 млн. руб. , он может возместить остаток (при таком же уровне зарплаты) и вернуть 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.), удержанного в 2019 году налога из его зарплаты.

Вычеты при продаже одной и покупке другой квартиры, если ранее вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался

Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:

С использованием вычетов;
Путем уменьшения доходов на расходы, понесенные при первоначальной покупке этой квартиры.

Рассмотрим несколько типовых случаев, когда гражданин продал одну недвижимость и в этот же год приобрел другую. При этом налоговым вычетом при покупке (2 млн.руб) он еще не пользовался:

Продаваемая квартира была подарена (наследство) или стоит менее 1 млн. руб.

Пример 9: Продана квартира, полученная в наследство, за 3,4 млн.руб, в этом же году приобретена другая за 2,8 млн. руб., вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался ранее: (3,4 млн - 1 млн (вычет при продаже)) = 2,4 млн - налогооблагаемая база. Затем 2,4 млн. - 2 млн (вычет при покупке)= 400 000 руб. новая налогооблагаемая база после получения вычета. Налог к уплате составит 52 000 руб. (400 тыс.руб. *13%).

Пример 10 : Продана квартира за 3,5 млн. руб., куплена она была ранее за 0,8 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 3,1 млн. руб. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 т.руб.) меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом. Налогооблагаемая база по проданной квартире составит (3,5 - 1 млн.)= 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться вычетом 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 руб, налог составит 65 000 руб.

Если покупаемая квартира менее 2 млн. руб.

Пример 11 : Полученная в наследство квартира продана за 2,3 млн. руб, купили новую квартиру за 1,5 млн. руб. Воспользовавшись вычетом, получилась налогооблагаемая база 2,3 - 1 млн. руб = 1,3 млн. руб. ее можно уменьшить на 1,5 млн. руб., т.е 1,3 -1,5 = - 0,2 млн. руб. Здесь получается - 200 000 руб. т.е. должны возместить из бюджета 13% налога, это 26 000 руб. И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), тогда он получит 26 000 руб из бюджета.

Пример 12 : Продана квартира за 4,3 млн. руб, покупали ее ранее за 2,1 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 1,7 млн. руб. Налогооблагаемая база при продаже составит 4,3 - 2,1 = 2, 2 млн. руб. Ее уменьшаем на 1,7 млн. руб. 2,2 -1,7 =0,5 млн. руб. С этой суммы нужно уплатить налог 500 000 *13% = 65 000 руб.

Если покупаемая квартира более 2 млн. руб.

Пример 13: В 2018 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн. руб. (покупал за 3,5 млн. руб), и приобрел новую за 3,1 млн. руб. Право воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн.р):

Первый способ расчета НДФЛ: (4,8 – 1 (вычет при продаже) – 2 (вычет при покупке)) х 13% = 234 000 руб.
Второй способ расчета НДФЛ: (4,8 – 3,5(расходы)) = 1,3 млн. руб. Поскольку новая квартира стоит более 3,1 млн. руб, можем воспользоваться полным вычетом в 2 млн. руб. Уменьшаем на вычет 1,3 - 2 млн. руб. = - 0,7 млн. руб. То есть, получается "минус"и если доход гражданина за год (справка 2 НДФЛ) будет 700 000, то 13% (91 000 руб.) будет ему возвращено из бюджета. Если, к примеру, заработная плата за год составила 500 т.руб, то налог к возмещению составит 65 т.руб. А остаток налога 26 000 можно будет возместить на следующий год.
Получается, что 2 вариант выгоднее налогоплательщику.

Однако некоторые налоговики считают, что можно использовать только один вычет (1 млн. для продавцов), и только потом заявлять другой (2 млн. для покупателей). Здесь с налоговой инспекцией можно поспорить. Такие аргументы уместны, если гражданин продал жилье, к примеру, в 2018 году, а приобрел новое в 2019 году, т.е. сделки были не в одном налоговом периоде. Налогоплательщик платит налог только с разницы всех своих доходов и всех расходов, и если покупка и продажа совершены в одном и том же году, а то он может воспользоваться и вычетом при покупке и вычетом при продаже.

Продажа доли квартиры

При продаже доли недвижимости также можно уменьшить налогооблагаемую базу на затраты, связанные с покупкой этой доли (пропорционально). Документы, подтверждающие стоимость покупки, должны предоставляться для проверки вместе с декларацией. В этом случае может быть несколько нюансов:

Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли

Пример 14: в 2017 г. гражданин купил долю в квартире за 2,3 млн. руб, затем продал ее за 2,5 млн. Владел долей менее 5 лет, налог составит 200 000 *13%= 26 000 руб.

Как правило, доля в квартире не приобретается отдельно. Чаще она достается в собственность вместе с самой квартирой, которую купили дольщики (семья). Тогда расходы на покупку доли или указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, или определяют по простой формуле (в случае, если цена стоимости каждой доли в договоре не указана):

Стоимость покупки в целом х Величину доли = Расходы на покупку доли

Пример 15 : Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн. руб, в долевую собственность по 1/2 доли. Через год продали квартиру за 4,5 млн. руб. Т.е. семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн./2 - 4,3/2)*13% = 13 000 руб. И муж, и жена получили доход в 100 000 руб. от продажи своей доли, поэтому каждый платит налог по 13 т.руб.

Учет имущественного вычета в 1 млн. при продаже доли квартиры

При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн. руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю. Получается следующее:

Использовать полный вычет можно, если продавать долю отдельно, как отдельный объект (т.е. каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, и у покупателя получится несколько Свидетельств о собственности (договора с каждым продавцом)), Письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
Если же продавать квартиру как единый объект, вместе с другими собственниками (и свою долю в том числе), то вычет в размере 1 млн. руб. будет распределен среди собственников согласно их доле.

Пример 16 : Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Продана квартира за 4,6 млн. руб., каждый имеет 1/3 доли.

Вариант 1: Договор купли-продажи составляется один, продается квартира как единый объект. Каждый из собственников уплачивает такой налог (4,6 млн./3 - 1 млн./3)*13%= 156 000 руб.
Вариант 2: На каждую долю составляется отдельный договор купли-продажи и покупатель получит 3 свидетельства о собственности (выписки из госреестра). Здесь каждый собственник получает вычет по 1 млн. руб. И налог к уплате каждым продавцом составит (4,6 млн./3 -1 млн.)*13%= 69 333 руб. Однако такой вариант может не устроить покупателя квартиры, а также налоговая инспекция расценить подобную сделку как уход от налогообложения.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5) лет и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 (5) лет и должны отчитаться в ИФНС. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е. не привязанный к размеру их долей, можно бОльшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.

Пример 17 : Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб. в 2018 году. Мать является собственницей своей 1/2 доли более 5 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 5 лет. В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом:

дочь и сын - каждый по 0, 333 млн. руб,
мать (1,8 - 0,333 - 0, 333) = 1,134 млн. руб.

Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. (доход от продажи доли) - 0,333 млн. (1 млн. вычета/3) = 0. Налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.

Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников. Если договорная стоимость меньше 70% от доли по кадастровой стоимости, то расчет ведется от последней, а не той, что указана в договоре.

Вернемся к примеру 17 , если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. руб. Тогда 1/4 доля дочери и сына будет по 475 000 руб. Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.

Когда подавать декларацию и платить налог

Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х (5-ти) лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.

Срок для декларации - в следующем после продажи/покупки квартиры году - до 30 апреля .
Срок перечисления налога - если есть налог к уплате, до 15 июля.

Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем за ее заполнение частные организации берут 500 - 2000 руб), можно самостоятельно разобраться, там нет ничего сложного. Следует скачать программу и интуитивно ее заполнить, см. (здесь смотрите как заполнить сведения о себе, а коды ставите другие):

Код дохода:
- 1510 - договорная сумма продажи квартиры, дома
- 1511 - договорная сумма доли квартиры, дома
Код расхода/вычета
- 901 - если имущественные вычет в 1 млн. руб.
- 903 - если подтвержденные расходы на ее приобретение.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации 3-НДФЛ приложить копии всех, подтверждающих сделку документов:

Способы представления:

Почта - можно отправить пакет документов по почте с описью вложения, дата отправки считается датой приема документов налоговой.
Лично - можно лично (предпочтительнее).
По доверенности - также может падать документы представитель по заверенной нотариусом доверенности.
Через личный кабинет на сайте ФНС , то есть в электронном виде.

Составляйте пакет документов в 2 экземплярах, один должен оставаться у вас (с отметкой в перечне о принятии налоговой), другой направляться в ИФНС.

НДФЛ можно оплатить в любом банке. Получить необходимые реквизиты лучше в налоговой инспекции, также можно найти на сайте ИФНС или через портал Госуслуги.

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

Если не сдать декларацию вовремя и/или просрочить уплату налога (крайний срок 30 апреля), могут быть наложены следующие взыскания:

Штраф 1000 рублей – если в декларации налог к перечислению равен 0.
Штрафы : от 5% до 20% (30%) от суммы налога к уплате за каждый месяц просрочки, если не представить декларацию (до 30%) и не заплатить налог до 15 июля (до 20%, если злостный неплательщик, то 40%).
Пени - ежедневное начисление пени, начиная с 16 июля (см. калькулятор расчета пени и штрафов на сайте ipipip.ru/shtrafi/).
При полном отказе от уплаты налога, размер которого превышает 900 тыс. руб, наступает уголовная ответственность.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

199 комментариев

Ограничения большинства налоговых вычетов (за обучение, за лечение и т.д.) установлены лишь в рамках одного календарного года: каждый календарный год «лимит» сбрасывается, и вычет может быть получен снова. В отличие от них имущественный вычет при покупке жилья содержит более серьезные ограничения: законодательно ограничена как максимальная сумма вычета, так и количество раз, которыми им можно воспользоваться в течение жизни .

До 2014 года действовали ограничения, по которым налоговый вычет по расходам на покупку жилья и кредитным процентам можно было получить только один раз в жизни и только по одному объекту жилья. С 2014 года вычет разрешили получать по нескольким объектам жилья, но новые правила разрешили применять только к новым сделкам (заключенным после вступления в силу нового закона). В связи с этим возникло множество вопросов: в каких случаях какие ограничения вычета применяются? Если воспользовался вычетом ранее, в каких случаях его можно «дополучить» при покупке нового жилья? Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее пользовался только вычетом на покупку жилья?

В этой статье мы постараемся ответить на все эти вопросы.

Обратите внимание: Ключевым фактором, от которого зависят ограничения имущественного вычета, является дата приобретения жилья, по которому Вы получаете (или хотите получить) вычет.
«Датой приобретения жилья» в рамках данной статьи следует считать:
- дату оформления права собственности на жилье согласно выписке из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи;
- дату передаточного акта при приобретении жилья по договору долевого участия в строительстве.

Ограничения вычета по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года

Если Вы приобрели жилье до 2014 года и получили (или планируете получить) по нему имущественный вычет, то для Вас действуют «старые» правила, согласно которым вычет можно получить строго только по одному объекту жилья (абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 01.01.2014 г.) и в сумме не более 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату). При этом даже, если Вы получили вычет меньше максимальной суммы, то дополучить его при покупке другого жилья будет нельзя.

Пример: В 2008 году Левашов И.И. купил квартиру за 500 тыс. руб. и получил по ней налоговый вычет (вернул 65 тыс.руб. уплаченных налогов). При покупке квартиры в 2016 году Левашов И.И. не сможет воспользоваться вычетом еще раз, так как до 2014 года имущественный вычет предоставлялся только один раз по одному объекту жилья

Вычет по кредитным процентам для жилья, приобретенного до 1 января 2014 года, не имел ограничений по сумме (можно было вернуть 13% от всех уплаченных процентов по ипотеке), но получить его можно было только по тому же объекту жилья, по которому Вы получали основной вычет (вычет по расходам на покупку). Это связано с тем, что до 2014 года основной имущественный вычет и вычет по процентам не были разделены и составляли единый вид вычета (ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 01.01.2014 г.).

Пример: В 2012 году Иванченко А.А. купил квартиру и получил по ней налоговый вычет. В 2013 году Иванченко купил еще одну квартиру в ипотеку и хотел получить вычет по кредитным процентам. В налоговой инспекции в вычете ему законно отказали, так как по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, основной вычет и вычет по процентам могли быть получены только по единому объекту жилья.

Ограничения вычета по жилью, приобретенному после 2014 года

С 1 января 2014 года в Налоговый Кодекс РФ были внесены значительные изменения, согласно которым, если налоговый вычет при покупке квартиры/дома получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно дополучить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Пример: В 2016 году Укладова Т.И. купила комнату за 500 тыс. руб. и получила имущественный вычет (вернула 65 тыс.руб.). В 2017 году она купила квартиру за 3 млн.руб. Укладова Т.И. сможет дополучить имущественный вычет по покупке квартиры в размере 1.5 млн. руб. (к возврату 195 тыс.руб.).

К вычету по кредитным процентам по жилью, приобретенному после 1 января 2014 года, также стали применяться новые правила:

вычет по кредитным процентам не связан с вычетом по расходам на покупку жилья и может быть получен по отдельному объекту;
максимальный размер вычета по кредитным процентам составляет 3 млн.руб. (к возврату 390 тыс.руб.);
в отличие от вычета по расходам на покупку жилья, вычет по кредитным процентам может быть получен только один раз в жизни по одному объекту жилья;

Пример: В 2016 году Панюков Е.И. купил квартиру стоимостью 8 млн.руб. Для покупки квартиры он оформил ипотеку на сумму 6 млн. руб. (по которой уплатит процентов на сумму 3,5 млн.руб.) Панюков Е.И. сможет получить основной имущественный вычет в размере 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.), а также вычет по процентам в размере 3 млн.руб. (к возврату - 390 тыс.руб.).

Пример: В 2014 году Епифанова Т.К. купила квартиру и получила имущественный вычет по расходам на покупку. В 2017 году она купила новую квартиру в ипотеку и сможет получить вычет по уплаченным кредитным процентам.

Пример: В 2014 году Черезов А.А. купил в ипотеку квартиру стоимостью 1 млн.руб. Черезов А.А. получил вычет по расходам на покупку и вычет по кредитным процентам. В 2017 году он приобрел другую квартиру стоимостью 3 млн.руб. (также с использованием кредитных средств). Черезов А.А. сможет дополучить вычет по расходам на покупку (так как воспользовался им не в полном объеме), но не сможет дополучить вычет по кредитным процентам, так как он предоставляется только по одному объекту жилья.

Можно ли дополучить вычет, если воспользовался им ранее по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года?

Как мы указали выше, согласно текущему Налоговому кодексу, если вычет получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно дополучить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Однако, к сожалению, данное правило не применяется, если Вы воспользовались правом на вычет по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года. В этом случае дополучить остаток вычета при покупке другого жилья не удастся. Это связано с тем, что новые правила распространяются только на правоотношения, возникшие после 1 января 2014 года. Если жилье было приобретено до 1 января 2014 года, то считается, что Вы воспользовались имущественным вычетом по "старым правилам": вычет предоставляется только один раз в жизни по одному объекту жилья (ст.220 Налогового Кодекса РФ, действовавшей до 1 января 2014 года). При этом повторное получение вычета (даже по жилью, купленному после 1 января 2014 года) не допускается. (п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ, Письмо ФНС России от 18.09.2013 №БС-4-11/16779@, Письма Минфина России от 07.03.2017 № 03-04-05/12936, от 26.07.2016 № 03-04-05/43559).

Пример: В 2006 году Сидорчук Ф.М. купил квартиру стоимостью 500 000 рублей и получил с нее налоговый вычет (вернул подоходный налог в размере 65 тыс. руб.). В 2015 году Сидорчук Ф.М. купил новую квартиру стоимостью 3 000 000 рублей и, прочитав об изменениях в законе, хотел дополучить остаток вычета в размере 1 500 тыс. рублей с новой покупки. В вычете по новой квартире Сидорчуку Ф.М. было отказано, так как он уже воспользовался вычетом по жилью, купленному до 2014 года.

Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее воспользовался только вычетом по расходам на покупку?

Часто складывается ситуация, что человек получил основной имущественный вычет по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, но не пользовался вычетом по кредитным процентам. В этом случае возникает вопрос - а можно ли получить вычет по процентам при покупке нового объекта жилья? После изменений Налогового Кодекса 2014 года контролирующие органы долгое время не могли прийти к единой позиции: мнения были как положительные, так и отрицательные. Однако, Письмо ФНС России от 21.05.2015 N БС-4-11/8666 поставило точку в этом вопросе и, к счастью, в пользу налогоплательщиков.

Согласно данному письму (обязательному для применения налоговыми органами), если Вы воспользовались своим правом основного имущественного вычета до 2014 года, то при покупке жилья в ипотеку после 1 января 2014 года Вы сможете получить вычет по кредитным процентам . Данную позицию подтверждает и Минфин России в своем письме от 27.04.2016 № 03-04-05/24331.

Пример: В 2013 году Щитов М.А. купил квартиру и получил основной имущественный вычет. В 2017 году он купил новую квартиру в ипотеку. Щитов М.А. может воспользоваться вычетом по уплаченным ипотечным процентам по новой квартире, несмотря на то, что он ранее получил основной вычет по другой квартире.

Пример: В 2012 году Диконов А.А. купил квартиру и получил имущественный вычет по расходам на ее покупку. В 2013 году он купил вторую квартиру в ипотеку и хотел получить по ней вычет по кредитным процентам. Однако, в вычете ему было отказано, так как получить отдельный вычет по кредитным процентам можно только по жилью, приобретенному после 1 января 2014 года. Если в будущем Диконов А.А. купит новое жилье с использованием кредитных средств, то он сможет получить вычет по уплаченным процентам.

Пример: В 2013 году Зеленская Ю.В. купила квартиру в ипотеку и получила вычет по расходам на покупку и уплаченным кредитным процентам. В 2017 году она приобрела новую квартиру в ипотеку. Так как правом имущественного вычета (основным и по процентам) Зеленская Ю.В. воспользовалась по квартире, приобретенной до 1 января 2014 года, получить вычет еще раз (как основной, так и по процентам) она не сможет.

Получение вычета до 1 января 2001 года не учитывается

В заключении статьи отметим, что до 2001 года имущественный вычет предоставлялся на основании Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц". Данный закон утратил силу с 1 января 2001 г. Поэтому если Вы заявили имущественный вычет и все выплаты по нему были произведены до 1 января 2001 года, то можете считать, что вычетом Вы не пользовались . При приобретении другого жилья (после 1 января 2001 года) Вы можете снова получить имущественный вычет (Письма Минфина России от 13.02.2014 N 03-04-05/5889, от 24.07.2013 N 03-04-05/29229).

Пример: В 1998 году Клестова Я.Ф. купила квартиру. В 1999 и 2000 годах она подавала в налоговую инспекцию декларации 3-НДФЛ и полностью получила имущественный вычет. В 2013 года Клестова Я.Ф. вновь купила квартиру. Так как она полностью получила вычет до 1 января 2001 года, при покупке квартиры в 2013 году она сможет воспользоваться имущественным вычетом еще раз (по правилам ст. 220 НК РФ).

Пример: В 1999 году Ежов Н.Н. купил квартиру. В 2000, 2001, 2002 и 2003 году он обращаться в налоговую инспекцию за получением имущественного вычета. В 2017 году Ежов Н.Н. купил вторую квартиру. Так как часть выплат по вычету осуществлялась после 1 января 2001 года, получить имущественный вычет по квартире, приобретенной в 2017 году, Ежов Н.Н. не сможет.