Понятие преимущественного права покупки. Процедура реализации преимущественного права покупки. Последствия реализации. Последствия отказа от реализации. Последствия нарушения преимущественного права покупки. Распространение правил о преимущественном праве покупки на другие возмездные сделки по отчуждению доли. Ограничение преимущественного права покупки.
1. Сособственник может продать свою долю другим сособственникам или посторонним лицам (не являющимся сособственниками). В случае если доля продается посторонним лицам, остальные сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Преимущественное право покупки доли - это право сособственника, неразрывно связанное с его личностью (уступка преимущественного права покупки не допускается).
2. Процедура реализации права преимущественной покупки:
Первое. Обязанности продавца доли. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Второе. Право сособственников. Сособственники могут выразить желание приобрести долю на тех же условиях, что и постороннее лицо.
Третье. Сроки для реализации преимущественного права покупки:
В течение 10 дней со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на движимое имущество;
В течение 1 месяца со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на недвижимость.
3. Последствия реализации преимущественного права покупки - продавец отчуждает свою долю сособственнику, выразившему согласие на приобретение доли. Если согласие выразили несколько сособственников, продавец отчуждает свою долю по частям пропорционально долям, которые имеются у сособственников.
4. Последствия отказа от реализации преимущественного права покупки. Отказом от реализации преимущественного права покупки являются:
а) активные действия - сообщение продавцу доли об отказе от приобретения доли в сроки, установленные для реализации преимущественного права;
б) пассивные действия - несообщение продавцу доли о своем намерении приобрести долю.
Только в случае отказа от реализации преимущественного права покупки продавец доли вправе продать свою долю постороннему лицу на условиях, которые были сообщены остальным сособственникам.
5. Последствия нарушения преимущественного права покупки. Нарушениями преимущественного права со стороны продавца доли являются:
а) продажа доли постороннему лицу без уведомления кого-либо из сособственников;
б) продажа доли постороннему лицу на условиях иных, чем были изложены в извещении сособственников.
Единственным способом защиты нарушенного преимущественного права является предъявление сособственником в суд иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Сам договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным по мотиву нарушения преимущественного права покупки.
Сделка (с нарушением преимущественного права) является незаконной по субъектному составу и, следовательно, в этой части должна признаваться недействительной. Но поскольку в остальном сделка законна, нет необходимости расторгать ее. Целесообразно заменить субъекта на стороне покупателя.
(В.Ф. Яковлев, 1965 г.)
Перевод прав и обязанностей покупателя на истца осуществляется и в том случае, если доля считается уже перешедшей к покупателю. Так, если переход доли в праве собственности на жилое помещение уже прошел государственную регистрацию, при удовлетворении иска суд указывает в своем решении о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и о замене покупателя истцом в записи о праве долевой собственности в ЕГРП.
Судебная практика
Пп. 4 п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.
Срок, в течение которого можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя доли - три месяца со дня, когда истец узнал о нарушении своего права (то есть данный срок является сроком исковой давности).
Судебная практика
Пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.
Арбитражные суды считают, что рассматриваемый срок является пресекательным, то есть исчисляется со дня перехода доли к покупателю и восстановлению не подлежит (см. п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8), но, с точки зрения существующей практики (в том числе и практики арбитражных судов) более правильной представляется позиция Верховного Суда.
6. Распространение правил о преимущественном праве покупки на другие возмездные сделки по отчуждению доли. У сособственников существует преимущественное право на приобретение доли, отчуждаемой посторонним лицам не только по договору купли-продажи, но и по другим возмездным сделкам (мена, отступное и др.).
Судебная практика
Пункт 7 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102).
Однако необходимо помнить, что в этих случаях сособственники, реализующие свое преимущественное право, должны предоставить отчуждателю доли то же имущество, что и посторонний приобретатель. Если это невозможно (например, когда предоставление заключается в передаче уникальной вещи), преимущественное право других сособственников не может быть реализовано.
7. Ограничение преимущественного права покупки. Установлены два случая такого ограничения:
Первый. Судебная практика указывает, что преимущественное право покупки не применяется при отчуждении доли по договору пожизненного содержания с иждивением, поскольку в этом договоре личность приобретателя доли имеет для отчуждателя существенное значение.
Судебная практика
Пп. "б" п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.
Второй. В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ преимущественное право не действует в случае продажи доли с публичных торгов, поскольку в этом случае установлена иная процедура, позволяющая учитывать интересы других сособственников (см. п. 2 § 3 настоящей главы).
Публичные торги - это особый способ реализации имущества должника, на которое по решению суда обращено взыскание либо которое подлежит принудительной реализации на основании решения суда.
(Л.А. Новоселова)
Если же торги по продаже доли не являются публичными, а проводятся по воле обладателя доли в праве общей собственности (ст. 447 ГК РФ), то к договору, заключенному на таких торгах, в полной мере применяются правила о преимущественном праве покупки. В этом случае каждый сособственник вправе требовать перевода на себя прав покупателя, которым является лицо, выигравшее торги.
Персональный состав участников долевой собственности имеет существенное значение для организации согласованного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Установление преимущественного права сособственников на покупку продаваемой доли в праве общей собственности имеет целью согласовать интересы продавца доли и остальных участников долевой собственности. В интересах продавца доли определено, что преимущественное право покупки доли осуществляется участниками общей собственности по цене, за которую эта доля продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях.
Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Договор купли-продажи доли не относится к числу публичных (ст. 426 ГК), поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками на общие средства.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) при продаже доли в общем имуществе участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Соответствующее правило действует и при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон выступает продавцом передаваемого ею товара и одновременно покупателем товара, который она принимает в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Необходимо отметить, что преимущественное право покупки распространяется только на случаи, когда доля продается постороннему лицу. Продажа доли участнику общей долевой собственности не дает преимущественного права другим участникам на приобретение такой доли.
При изъявлении желания воспользоваться преимущественным правом покупки несколькими участниками общей долевой собственности продавец вправе решить, кому именно из них продать свою долю. Суд при этом не может проигнорировать выбор собственника доли и обязать его продать долю иному лицу.
В случае продажи доли жилого дома, квартиры с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в соответствии с ч. 2 ст. 255 ГК РФ и иными нормами, право преимущественной покупки не применяется. Также данное правило не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (дарении и т.п.).
Иногда стороны дарением прикрывают сделку купли-продажи доли недвижимости. В этом случае также может быть применено преимущественное право покупки.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Соответственно, если будет установлено, что доля дома или квартиры не подарена, а продана постороннему лицу, то к такой сделке подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ о продаже доли недвижимости.
Без согласия других участников общей долевой собственности может быть произведен залог доли в праве на общий жилой дом. Но при обращении взыскания по требованию залогодержателя на данную долю и ее продаже подлежат применению положения ст. ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли, которым обладают другие сособственники, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности (п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
В статье определяется не только содержание преимущественного права покупки доли сособственниками, но также и процедура осуществления этого права, учитывающая интересы сторон. На продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Сособственник может осуществить свое право преимущественной покупки в течение определенного срока со дня извещения: одного месяца - при покупке доли в праве собственности на недвижимое имущество, десяти дней - на движимое имущество.
На продавца доли возлагается обязанность известить всех участников долевой собственности на жилой дом, квартиру о своем намерении продать свою долю постороннему лицу и указать цену и условия, в соответствии с которыми она продается.
На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой непосредственно продавцом. Так же можно направить телеграмму.
Когда один из сособственников согласен приобрести долю дома, квартиры по цене, указанной продавцом, однако при этом ставит неприемлемые для продавца условия (рассрочка, отсрочка платежа и др.), то продавец имеет право продать свою долю постороннему лицу в соответствии с поставленными им самим условиями.
Если продавец доли дома, квартиры решит изменить цену либо иные условия продажи, то на него возлагается обязанность информировать об этом в соответствующем порядке других сособственников. При несоблюдении данных требований преимущественное право покупки будет нарушено.
В письменной форме направляется извещение о продаже доли дома, квартиры другим сособственникам, при этом указываются цена и иные условия, при которых осуществляется продажа. В качестве доказательств надлежащего извещения участников долевой собственности о продаже доли будут являться ответы сособственников на данное извещение, свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности заявления продавца.
Сособственники не вправе передать преимущественное право покупки посторонним лицам, так как данное право является личным, но при этом они могут от него отказаться. Доказательством такого отказа будут выступать их письменные заявления об отказе от реализации преимущественного права покупки отчуждаемой доли.
Законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение возмездных сделок по отчуждению недвижимости, включая доли жилого дома, квартиры, исключение установлено только для некоторых видов (например, договор ренты). Однако по соглашению сторон любой договор по отчуждению недвижимости может быть оформлен нотариально. Государственная же регистрация обязательна для всех данных сделок.
В случае если договор, по которому происходит отчуждение доли, нотариально удостоверяется, нотариусу предоставляются заявления сособственников об отказе от преимущественного права покупки, заверенные надлежащим образом, и он должен проверить соблюдение правил ст. 250 ГК РФ. Сособственники могут сами явиться к нотариусу для подачи соответствующего заявления. В этом случае на основании паспорта либо иных документов устанавливается их личность, проверяется подлинность подписи, об этом на заявлении нотариус ставит запись. Для государственной регистрации достаточно предоставления нотариально заверенных копий данных заявлений.
На практике довольно часто возникает следующий вопрос: должен ли нотариус в рамках соблюдения требований п. 2 ст. 250 ГК РФ истребовать данные о надлежащем уведомлении продавцом как участников общей долевой собственности, так и их супругов?
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан заблаговременно уведомить всех остальных участников общей долевой собственности о предстоящем отчуждении доли. Как представляется, подобная обязанность ограничивается по кругу лиц лишь участниками, указанными в правоустанавливающем документе. При ином подходе на продавца доли, по существу, возлагалась бы обязанность устанавливать семейное положение каждого из участников долевой собственности, а также возможность распространения на другие доли режима общей совместной собственности супругов. Такая обязанность для продавца действующим законодательством не предусмотрена и не может существовать ввиду отсутствия правовых механизмов ее реализации. Более того, согласно п. 2 ст. 253 ГК РФ при распоряжении одним из супругов общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого. Отказ одного из супругов от реализации права, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, можно рассматривать как определенное распоряжение общими семейными средствами от имени обоих супругов, так как в этом случае денежные средства будут потрачены не на покупку доли в праве общей собственности, а на иные цели.
При отчуждении доли в праве общей долевой собственности требуется обязательное извещение всех других участников, указанных в правоустанавливающих документах.
При совершении сделки в простой письменной форме к заявлению о государственной регистрации необходимо прилагать документы, свидетельствующие об извещении продавцом в письменной форме других сособственников о намерении продать принадлежащую ему долю и указывающие цену и иные условия продажи. Если при этом не истек месяц со дня извещения продавцом всех участников долевой собственности, регистрация должна быть приостановлена до истечения данного срока.
К заявлению о государственной регистрации следует прилагать документы, свидетельствующие об отказе других сособственников от покупки доли. Данные документы должны быть нотариально заверены либо составлены в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. При соблюдении этих условий государственная регистрация права на долю в общей собственности не ставится в зависимость от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Когда другие участники долевой собственности отказываются от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома, квартиры либо не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец имеет право продать свою долю постороннему лицу. Если участники общей долевой собственности отказываются получать извещение продавца о продаже, тогда молчание в течение срока, установленного для реализации преимущественного права покупки, будет считаться отказом.
При возникновении спора доказательства об извещении сособственников о продаже доли, а также об их отказе от преимущественного права покупки исследуются судом, если они отвечают требованиям допустимости (ст. 60 ГПК РФ). Поскольку как извещение, так и отказ от преимущественного права покупки необходимо совершать в письменной форме, то доказательствами данных фактов могут быть только письменные документы.
Трудности возникают, если неизвестно место жительства остальных сособственников. Полагаем, что требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, ответ адресного бюро и т.д.). Необходимо учитывать, что собственник, изъявивший желание продать принадлежащее ему имущество с предоставлением преимущественного права покупки другим сособственникам, не должен быть ограничен в своих правах по распоряжению имуществом. Соответственно, приняв все необходимые действия для извещения сособственников о продаже доли, он вправе реализовать свое право собственника и продать принадлежащую ему долю постороннему лицу.
Для защиты преимущественного права покупки доли установлен сокращенный срок исковой давности. В течение трех месяцев со дня, когда участник долевой собственности узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу, он имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Соответствующие правила применяются при исчислении срока исковой давности для лиц, которые фактически вступили во владение наследственным имуществом, не получив при этом свидетельство о праве на наследство в отношении причитающейся им доли недвижимости.
Необходимо подчеркнуть, что возникновение преимущественного права покупки не ставится в зависимость от регистрации права собственности на полученную долю недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Таким образом, фактически приняв наследство, состоящее из доли недвижимости, наследник имеет преимущественное право покупки, и если данное право нарушается, он может предъявить иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя в течение установленного законом срока.
В судебных делах о нарушении преимущественного права покупки ответчиками будут выступать продавец и покупатель доли недвижимости. Государственная пошлина подлежит оплате на основании цены иска, состоящей из стоимости проданной доли.
Истец должен по предложению суда внести определенную сумму на депозитный счет суда, в депозит нотариальной конторы либо другим образом гарантировать выплату в случае удовлетворения предъявленного им иска сумм, оплаченных покупателем доли недвижимости (учитываются как цена, по которой приобретена доля, так и другие необходимые расходы покупателя, произведенные им при покупке доли). Соответствующая обязанность истца вызвана тем обстоятельством, что п. 2 ст. 250 ГК РФ указывает на преимущественное право участника долевой собственности приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество. Следовательно, речь идет именно о приобретении, а не просто об изъявлении желания произвести покупку. Поэтому истец должен предоставить суду доказательства, подтверждающие его намерения приобрести долю, которыми и будут выступать внесенные им денежные суммы. При этом гарантируются интересы покупателя, затратившего соответствующие суммы при приобретении доли недвижимости, устраняются возможные препятствия для исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.
Если истец отказывается выполнять требования суда и не вносит требуемые суммы, то данное поведение подтверждает отсутствие у лица реального намерения приобрести долю. В этом случае суд может отказать в удовлетворении требований, так как сделка по продаже доли уже состоялась и без достаточных оснований нельзя лишить покупателя приобретенной им доли, к тому же не обеспечив возврат уплаченных им сумм. Истцу суд должен разъяснить последствия его отказа от внесения сумм на депозитный счет суда либо в депозит нотариальной конторы.
Довольно часто предъявляется иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости в связи с нарушением преимущественного права покупки. При удовлетворении такого иска наступают последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, следовательно, невозможна замена покупателя по договору, поскольку сделка признается недействительной с момента ее заключения, а продавец, как и ранее, становится собственником доли недвижимости (ст. 167 ГК РФ).
Законом не установлена возможность признания сделки недействительной по данному основанию. В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ участник общей долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, следовательно, суд в решении при удовлетворении иска указывает о переводе данных прав и обязанностей, о замене покупателя в договоре купли-продажи доли истцом. Непосредственно сам договор купли-продажи остается действительным с учетом произведенной замены. Также в решении должно быть указано о взыскании с истца в пользу лица, ранее выступавшего покупателем, оплаченных им за долю недвижимости сумм.
При определении порядка пользования помещениями общая собственность на недвижимость не прекращается, и соответственно у сособственников остается преимущественное право покупки.
Какова правовая природа преимущественного права покупки доли в уставном капитале ООО? Какие правомочия входят в содержание преимущественного права? Исключения из принципа внесения и преимущественное право: может ли лицо, не указанное в ЕГРЮЛ в качестве участника ООО, обладать преимущественным правом? Какие существуют эффективные способы обхода преимущественного права? Что делать участнику, который пытался продать третьему лицу долю по номинальной цене, а другой участник заявил требование о переводе на него прав по сделкам? Ответы на эти вопросы - в материале «ЭЖ».
Федеральный закон от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон об ООО) гарантирует участникам таких обществ преимущественное право на покупку доли или части доли другого участника общества по цене предложения третьему лицу или по цене, заранее определенной уставом общества. Институт преимущественного права выполняет важную функцию: он обеспечивает сохранение определенного состава участников.
Общества с ограниченной ответственностью зачастую создаются для ведения профессиональной деятельности несколькими определенными лицами. Представим ситуацию: общество было создано двумя юристами, но спустя некоторое время один из них решил продать свою долю знакомому - профессиональному спортсмену. Далеко не во всех ситуациях второй участник будет доволен подобным возможным сотрудничеством. Если он не желает делить бизнес с новым потенциальным участником или стремится увеличить свою долю в уставном капитале общества, он может сам выкупить долю первого участника.
С институтом преимущественного права покупки сопряжено множество сложных теоретических и практических вопросов, притом что доктринальное осмысление данной конструкции явно запаздывает. Наиболее значимые проблемы в данной сфере обсудили Андрей Егоров, к.ю.н., первый заместитель руководителя Исследовательского центра частного права имени С.С. Алексеева при Президенте РФ, и Иван Чупрунов, старший юрист международной юридической фирмы Linklaters, магистр юриспруденции (РШЧП), в рамках семинара «Оборот долей в ООО: переход по сделке и в силу закона», проведенного образовательным центром Lextorium. Мероприятие посетила эксперт «ЭЖ».
Природа и содержание преимущественного права
Преимущественное право состоит из двух элементов (правомочий). Во-первых, в его содержание входит право на получение информации о договоре с третьим лицом. Согласно п. 5 ст. 21 Закона об ООО участник общества, намеревающийся продать свою долю или часть доли в уставном капитале общества третьему лицу, обязан известить в письменной форме об этом остальных участников общества и само общество. Во-вторых, преимущественное право предполагает возможность потребовать перевода на желающего реализовать его участника прав и обязанностей покупателя. В соответствии с п. 18 ст. 21 Закона об ООО при продаже доли в уставном капитале общества с нарушением преимущественного права покупки доли оставшиеся участники общества вправе потребовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.
Важно при этом отметить, что сделка купли-продажи долей, заключенная в нарушение преимущественного права, не имеет пороков. Она является действительной. Это означает, в частности, что покупатель обладает титулом. Он осуществляет все корпоративные права на законном основании. Все его решения являются действительными.
Природа преимущественного права является дискуссионной. Так, преимущественное право применительно к доле в общей долевой собственности нередко рассматривается в качестве вещного. В рамках другого подхода преимущественное право, напротив, определяется как обязательственное. Из такого вывода логически следует, в частности, что за нарушение преимущественного права должны взыскиваться убытки.
Проблему усугубляет тот факт, что в России отсутствует единое регулирование преимущественного права покупки. По сути, имеется лишь лоскутное одеяло из разных норм для различных категорий преимущественных прав.
И. Чупрунов считает, что преимущественное право является секундарным, преобразовательным правом. Этому праву не противостоит какая-либо обязанность. Оно представляет собой возможность совершить конкретное юридически значимое действие, обеспеченное необходимостью претерпевания таких действий другим лицом (продавцом доли). При этом преимущественное право реализуется лишь при его нарушении. По мнению А. Егорова, нужно различать преимущественное право до того, как оно было нарушено, и после.
Справка
В английском праве преимущественное право является сугубо обязательственным. Оно всегда возникает в силу договора, а в случае его нарушения могут быть взысканы убытки. Немецкое право рассматривает преимущественное право в качестве специфической привилегии.
Субъекты преимущественного права
Субъектами преимущественного права являются участники общества с ограниченной ответственностью, а также само общество, если это предусмотрено уставом. Здесь возникает первый вопрос: на какой момент субъекты должны являться участниками общества? Ответ - на момент акцепта ими оферты. Для установления статуса участника как субъекта преимущественного права необходимо обратиться к ЕГРЮЛ. Из данного правила между тем есть определенные исключения.
Прежде всего речь идет о наследниках участников общества. Прежний участник умер. Его долю получил наследник, который в ЕГРЮЛ еще не указан. Может ли он потребовать реализации его преимущественного права? Судебная практика не дает однозначного ответа на данный вопрос. Известны дела, в которых суды констатировали, что преимущественное право возникает с даты внесения изменений в ЕГРЮЛ (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.10.2010 по делу № А39-798/2010 и от 18.11.2010 по делу № А39-765/2010).
Иную позицию занял между тем Верховный суд РФ в относительно свежем Определении от 28.01.2016 № 309-ЭС15-10685 по делу № А07-10144/2011.
Фабула дела следующая. Истица обратилась в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателей долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к нескольким физическим лицам - ответчикам.
Истица являлась наследницей одного из участников ООО. После получения свидетельства о наследстве был совершен ряд сделок по отчуждению долей, в результате которых ответчики сначала стали участниками ООО, а затем часть долей в ООО приобрел один из ответчиков. Согласно документам при совершении всех этих сделок истица отказывалась от своего преимущественного права на покупку доли. Как было в последующем установлено, документы об отказе были подделаны.
Основанием для обращения в суд с иском послужило нарушение, по мнению истицы, ее прав как участника общества на преимущественное приобретение долей, отчуждаемых участниками общества третьим лицам. В числе прочего Верховный суд рассмотрел и дал ответ на вопрос о моменте перехода прав и объеме переходящих прав умершего участника общества его наследникам по долям в уставном капитале, входящим в состав наследственной массы. Он руководствовался следующей логикой.
Согласно ст. 1176 ГК РФ в состав наследства участника общества с ограниченной ответственностью входит доля этого участника в уставном капитале соответствующего общества.
Умерший наследодатель на момент открытия наследства был владельцем 20,2% уставного капитала общества. Наследниками являлись несколько физических лиц, в том числе и истица. Свидетельства о праве каждого из наследников на 6,73% уставного капитала в порядке наследования были выданы 6 февраля 2009 г.
В силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику в полном объеме со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия. Исходя из указанной нормы, со дня открытия наследства к наследнику переходят все права, удостоверяемые долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, и он приобретает статус участника общества, если уставом прямо не предусмотрено право участников давать согласие на переход доли в уставном капитале такого общества к наследникам участников общества.
Следовательно, переход доли наследодателя к наследникам состоялся и к ним с момента открытия наследства перешли все права, удостоверяемые долей в уставном капитале общества, в том числе право на участие в общих собраниях и принятие решений, право преимущественной покупки доли и иные права.
Определенные вопросы возникают также относительно преимущественных прав восстановленных участников, утративших свою долю в обществе. В таких случаях суды, как правило, удовлетворяют требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в уставном капитале общества, признавая за такими участниками преимущественное право.
Весьма показательно в рассматриваемом аспекте постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2008 № 5539/08 по делу № А40-11837/06-138-91. В период между вступлением в силу решения суда первой инстанции об исключении участника К. из общества и принятием кассацией постановления, отменившего данное решение, Х. закрепила за собой долю К. в уставном капитале и внесла сведения о себе как единственном участнике общества в ЕГРЮЛ. После этого Х. продала долю гражданину М. Затем К. обратился с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.
Суды нижестоящих инстанций отказали в удовлетворении требования, мотивируя отказ отсутствием надлежащих доказательств наличия у него соответствующих прав участника общества и сославшись на учредительные документы общества и сведения ЕГРЮЛ. А вот Президиум ВАС РФ отправил дело на новое рассмотрение, отметив, что суды не учли, что судебные акты об исключении гражданина К. из состава участников общества, на основании которых данные о нем как об участнике общества были исключены из учредительных документов и ЕГРЮЛ, были впоследствии отменены судом кассационной инстанции. Следовательно, гражданин К. был вправе, несмотря на отсутствие сведений о нем как участнике общества в учредительных документах общества и в ЕГРЮЛ, действовать в качестве участника общества и защищать свои права участника предусмотренными гражданским законодательством способами. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды также не приняли во внимание то обстоятельство, что в результате недобросовестных действий ответчиков истец лишился не только права преимущественной покупки доли в уставном капитале, но и корпоративного контроля над обществом.
В постановлении от 02.11.2017 № Ф03-4316/2017 по делу № А73-11564/2015 АС Дальневосточного округа пришел к выводу, что статус участника общества на момент совершения сделки купли-продажи доли в уставном капитале может подтверждаться постановлением арбитражного суда, принятым по делу о признании недействительным заявления о выходе такого участника из хозяйственного общества. В конечном итоге, несмотря на отсутствие сведений об истце в ЕГРЮЛ, суд удовлетворил его требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
Сфера действия преимущественного права
Преимущественное право реализуется в случае купли-продажи доли общества с ограниченной ответственностью. Но может ли участник общества требовать перевода на себя прав и обязанностей по иным договорам?
Если доля в обществе перешла к иному лицу по договору мены, то преимущественное право не реализуется. Так, Президиум ВАС РФ применительно к акциям сделал следующий вывод.
Цитируем документ
Федеральный закон от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» не предусматривает преимущественного права приобретения акций закрытого акционерного общества, отчуждаемых по иным, нежели купля-продажа, договорам <…> при отчуждении акций по договору мены невозможно применить способ защиты преимущественного права приобретения акций, заключающийся в переводе на истца прав и обязанностей покупателя, поскольку по договору мены, в отличие от договора купли-продажи, встречное предоставление состоит в передаче взамен акций товара, а не денег. Поскольку у истца может не быть в наличии товара, передача которого в обмен на акции является предметом договора мены, и его приобретение у других лиц может быть затруднено или невозможно, то при переводе на истца прав и обязанностей по договору мены обязанность по передаче товара в обмен на акции могла бы оказаться заведомо неисполнимой, что привело бы к нарушению прав лица, отчуждающего акции по договору мены.
Пункт 1 информационного письма от 25.06.2009 № 131 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ»
Здесь, однако, возникает вопрос: почему нельзя переводить права и обязанности на иного участника в случае, когда объектом мены выступали родовые вещи, которые вполне могли быть переданы не только изначальным покупателем? Представляется, что в таком случае перевод возможен.
Примечательно, что согласно п. 5 ст. 250 ГК РФ правила о преимуществом праве покупки доли в праве общей собственности применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Не распространяется преимущественное право и в отношении отступного. Весьма показательно в рассматриваемом аспекте постановление ФАС Поволжского округа от 30.12.2011 по делу № А65-5850/2011. Участник общества С. заключил с третьим лицом нотариально удостоверенное соглашение об отступном, в силу которого стороны договорились о прекращении обязательств С., принятых в соответствии с условиями договора поручительства, в связи с предоставлением С. в качестве отступного принадлежащей ему на праве собственности доли в уставном капитале общества. Другой участник общества Н. требовал признать за ним преимущественное право на данную долю. Арбитражные суды пришли к выводу, что если иное не установлено уставом общества, преимущественное право участников общества действует при отчуждении доли только путем продажи и не распространяется на отчуждение доли иным образом (в том числе посредством отступного). При этом заключенная сделка об отступном не была признана притворной, прикрывающей сделку купли-продажи.
При этом суды признают возможным перевод прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности, переданной ответчику другим сособственником в качестве отступного по денежному обязательству (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Классическим способом обхода преимущественного права является внесение доли в качестве вклада в уставный капитал другого хозяйственного общества. Схема в данном случае следующая. Участник вносит свою долю в обществе № 1 в уставный капитал общества № 2. Как правило, уставный капитал последнего только из такой доли и состоит. После чего он продает общество № 2 заинтересованному лицу. Суды полагают, что преимущественного права в таком случае не возникает (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.04.2013 по делу № А32-45400/2011).
Обойти действие преимущественного права можно также, заключив договор со смешанным предметом. Например, доля передается за деньги и услуги покупателя. В таком случае преимущественное право будет сложно реализовать, так как услуги могут требовать личного исполнения со стороны покупателя.
Особый интерес в рассматриваемом аспекте представляет схема продажи доли в несколько этапов. Так, при рассмотрении дела № А32-8238/2015 суды установили, что ответчик продал сначала 1% доли в уставном капитале по цене 1,5 млн руб. Никто из участников с преимущественным правом закономерно не претендовал на такую незначительную долю, реализуемую по большой цене. Затем, после того как покупатель сам стал участником общества, он приобрел оставшуюся часть доли продавца за 65 млн руб. По идее такую совокупность сделок следовало бы признать притворной сделкой, прикрывающей куплю-продажу. Однако этого сделано этого не было. АС Северо-Кавказского округа отказал в удовлетворении требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи части долей в уставном капитале на истца - участника общества (постановление АС Северо-Кавказского округа от 21.12.2015 № Ф08-9036/2015 по делу № А32-8238/2015).
Следует иметь в виду, что участники общества сталкиваются с большими проблемами, когда указывают в договоре купли-продажи доли ее номинальную цену. В случае реализации иным участником своего преимущественного права им придется продать долю фактически за бесценок. Чтобы избежать подобной ситуации, участники идут на различные хитрости. Например, они могут сами начать оспаривать сделку по продаже доли в качестве притворной, прикрывающей сделку купли-продажи доли по реальной стоимости. Могут попытаться заключить дополнительное соглашение о многократном повышении цены сделки. Подобные манипуляции между тем не всегда закачиваются решением дела в их пользу.
Показательно в данном случае постановление АС Дальневосточного округа от 02.11.2017 № Ф03-4316/2017 по делу № А73-11564/2015. Участник С. по договору купли-продажи доли в уставном капитале произвел отчуждение своей доли в 40% Ш. по номинальной стоимости в 4000 руб. В этой связи регистрирующий орган на основании заявления С. принял решение о государственной регистрации соответствующих изменений в ЕГРЮЛ. Участник общества Ч., ссылаясь на неполучение предложения купить долю в обществе, обратился в арбитражный суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли. После получения от истца копии искового заявления участник С. заключил с Ш. дополнительное соглашение об увеличении стоимости доли до 1,5 млн руб. Суд кассационной инстанции констатировал, что поведение ответчиков являлось недобросовестным. Требование истца о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли по номинальной стоимости было удовлетворено. Как при этом отметил суд, нотариальное удостоверение дополнительного соглашения об увеличении цены продажи доли до 1,5 млн руб. не подтверждает добросовестность намерений сторон данных сделок, а только удостоверяет подписи данных лиц.
Участники могут попытаться избежать реализации преимущественного права через расторжение договора купли-продажи доли. Иногда им это удается. Особый интерес представляет постановление АС Московского округа от 08.06.2017 № Ф05-7088/2017 по делу № А40-127427/16. Как установил суд, между А. (продавец, участник общества) и М. заключен договор купли-продажи части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. В ЕГРЮЛ была внесена запись об М. как об участнике общества. Спустя некоторое время другой участник общества подал иск о нарушении его преимущественного права на покупку доли и потребовал перевода на себя прав и обязанностей по сделке. Тогда А. и М. заключили нотариально удостоверенное соглашение о расторжении договора купли-продажи доли общества.
Суд первой инстанции отказал в иске о переводе прав и обязанностей, указав на невозможность его удовлетворения, поскольку на момент рассмотрения дела спорный договор купли-продажи доли был расторгнут. Права и обязанности по расторгнутому договору прекращены, в связи с чем их невозможно передать в порядке, установленном Законом об ООО. Однако апелляция отменила данное решение, отметив, что договор купли-продажи доли после его исполнения сторонами не мог быть расторгнут. Заключенное соглашение о расторжении договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО является недействительным. При этом суд апелляционной инстанции исходил из недобросовестного поведения сторон по оспариваемой сделке. Кассация поддержала решение первой инстанции и отменила постановление суда апелляционной инстанции.
Продажа доли в недвижимости, владельцами которой являются несколько человек, осуществляется строго по особым правилам. Все собственники должны знать о преимущественном праве выкупа, чтобы избежать столкновений с законом в процессе продажи своей доли постороннему лицу.
Право первой ночи
Продажа доли в праве общей собственности регламентируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Указанная статья объясняет механизм реализации преимущественного права покупки, по которому участники общей долевой собственности имеют право "первого выкупа" доли, планируемой для продажи постороннему лицу.
Суть в том, право покупки доли в первую очередь принадлежит другим дольщикам, и только если они этим правом не воспользовались, можно продать долю постороннему лицу.
Однако эти ограничения не распространяются на дарение доли , поэтому можно подарить свое имущество без согласования с другими дольщиками. Однако сособственники могут обратиться в суд с требованием о признании сделки дарения притворной. Поэтому в случае с таким "дарением", когда оплата на деле производится, но не афишируется, у нового собственника есть риск потерять и долю и оплаченные за нее без договора деньги.
На практике нередко встречаются случаи, когда сначала будущему покупателю дарится небольшая доля, а затем он уже на правах участника общей долевой собственности приобретает оставшуюся часть. В таком случае основная стоимость доли официально будет подтверждена договором купли-продажи.
Кстати, согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключении договора купли-продажи, поэтому продавец волен выбирать покупателя из числа сособственников жилья, желающих приобрести его долю, на свое усмотрение.
Решение с уведомлением
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому стороннему лицу. Эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.
Известить о продаже можно, например, телеграммой с уведомлением о вручении или заказным письмом с уведомлением и описью. Также можно отправить и через нотариуса , причем некоторые из них в этом случае выдают подтверждение об отправке такого уведомления.
Действующее законодательство не конкретизирует содержание извещения продавца доли. Однако в таком извещении должны быть указаны все существенные условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается (либо имущество, на которое она обменивается). При продаже доли с рассрочкой или отсрочкой прописываются сроки уплаты. Могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него.
Суровые детали
В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи (мены) данные условия изменились, по крайней мере, в сторону улучшения прав покупателя, например, что снизилась цена или предоставлена рассрочка, об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены.
Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (скажем, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, не дождался истечения выжидательного срока или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В рамках сроков
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. То есть если вы должным образом уведомили дольщика о своих планах, то через месяц можете продать на тех же условиях любому другому стороннему покупателю.
Закон обязывает продавца уведомить сособственников о продаже доли, поэтому, если такой сособственник уведомлен, он в течение месяца может реализовать свое право покупки отчуждаемой доли, даже находясь в больнице, например, путем представления его интересов другим лицом по доверенности.
Поперек закона
Согласно статье 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки, то законом предусмотрен трехмесячный срок подачи сособственником искового заявления в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Константин Кожевин, юрисконсульт правозащитной организации АНО "Справедливая медицина"
Здравствуйте, Анна.
Ваш отец действует в полном соответствии со статьёй 250 Гражданского кодекса РФ:
- Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Таким образом, если в течение месяца со дня получения письменного предложения отца купить его долю в стоимости принадлежащей вам на праве общей долевой собственности квартиры по предложенной им цене Вы и бабушка не согласитесь с этим его предложением, он вправе будет продать эту долю по той же цене любым другим лицам.
Предлагать отцу продать Вам всю квартиру целиком Вы не можете, поскольку он является собственником только одной из четырёх долей в ней и имеет право продавать только эту свою долю.
Попросить отца снизить цену продаваемой им доли Вы можете, но при несогласии с этим Вашим предложением он всё равно сможет продать свою долю в квартире по объявленной им цене.
Письмо отцу с Вашими предложениями Вы можете написать в любой форме, поскольку закон не предъявляет к форме такого заявления каких-то специальных требований. Важно лишь, чтобы Ваши предложения в этом письме были выражены ясно и недвусмысленно.
Тем не менее, шанс у Вас есть: если отец в итоге продаст свою долю по цене, отличающейся от предложенной Вам, Вы в соответствии с частью третьей статьи 250 ГК РФ сможете в судебном порядке потребовать перевода на Вас прав и обязанностей покупателей этой доли – в том числе в части её продажной стоимости.
